¿Sabes cuánto cuesta
vender tu vivienda?
¿Sabes cuánto
cuesta vender
tu vivienda?
Existen diversos gastos asociados a la venta de un inmueble: gastos de gestión, impuestos, plusvalía municipal, cancelaciones registrales, etc. Además, dichos gastos variarán en función de la situación personal del vendedor, de las características y condiciones de la vivienda, etc.
¿Qué impuestos se pagan al vender un inmueble?
Lo primero que se debe hacer, es declarar a Hacienda las ganancias patrimoniales derivadas de la venta de la vivienda. El cálculo de dicha ganancia se obtiene de la diferencia entre el valor al que se vende la vivienda (valor de transmisión) y el valor al que se compró inicialmente (valor de adquisición).
El valor al que se compró la propiedad, se calcula sumando el importe real de adquisición y el importe de los gastos y tributos inherentes a la adquisición (excluidos los intereses).
Hay que tener en cuenta que, si la vivienda se compró antes del 31 de diciembre de 2014, este valor variará según el año de adquisición, en base a unos coeficientes de actualización establecidos en la Ley de Presupuestos Generales del Estado.
Si la vivienda hubiera estado arrendada, hay que restar el importe de las amortizaciones del periodo de arrendamiento, que varían en función del año en que se realizaron.
El valor de venta de la vivienda, se calcula restando al importe real, los gastos y tributos inherentes a la transmisión que hayan sido por cuenta del vendedor.
Exenciones por la venta de vivienda habitual
Si, en el plazo máximo de dos años desde la venta, se reinvierte la ganancia total obtenida por la venta de la vivienda habitual en la compra o rehabilitación de una nueva vivienda habitual, queda exento de tributar las ganancias. Si se reinvierte una parte de dicha ganancia, sólo quedará exenta esa parte.
En el caso de que la venta se realice un año y la reinversión se realice al año siguiente o al otro, se debe reflejar la ganancia en el año en que se efectúe la venta, declarando el deseo de acogerse a la exención por reinversión dentro del plazo estipulado.
Por otro lado, cabe destacar que, todas aquellas personas mayores de 65 años están exentas de tributar las ganancias por la venta de su vivienda habitual, así como aquellas personas que pierdan su vivienda habitual por falta de pago del préstamo hipotecario.
Por último, existe una exención del 50% en la venta de propiedades urbanas compradas entre el 12 de mayo de 2012 y el 31 de diciembre de ese mismo año.
Plusvalía municipal
El Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), popularmente conocido como la plusvalía municipal, es otro de los grandes gastos que deben pagarse tras la venta de un inmueble y puede deducirse posteriormente en el IRPF.
Este impuesto grava el aumento del valor de un inmueble con el transcurso de los años y establece cuánto se ha revalorizado.
El plazo para liquidar la plusvalía municipal, en la mayoría de ayuntamientos, es de 30 días hábiles desde la firma de la escritura de compraventa.
El encargado de abonar este impuesto será la persona que sea propietaria de la vivienda a 1 de enero del año en que se produzca la venta. No obstante, el Tribunal Supremo establece que el vendedor tiene derecho a repercutir al comprador la parte proporcional al tiempo que cada una de las partes haya disfrutado de la vivienda durante el año de devengo del impuesto. Es decir, el Supremo fija que el vendedor puede repercutir parte del pago del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) al comprador sin necesidad de pacto en contrario, según la interpretación que hace del artículo 63.2 de la Ley Reguladora de Haciendas Locales, que regula el IBI.
Cancelación de hipoteca
Si la vivienda se compró con financiación puede que, cuando se venda, aún esté gravada con hipoteca y por tanto, haya que cancelarla.
Este es otro de los gastos de venta que se deben tener en cuenta, pues habrá que abonar una compensación al banco por cancelar la hipoteca antes del plazo pactado.
Si la hipoteca es a interés variable, la comisión que habrá que pagar está limitada al 1% del capital pendiente de amortizar.
Si la hipoteca se formalizó después del 9 de diciembre de 2007, la entidad sólo podrá cobrar una cantidad en concepto de compensación por desistimiento. Dicha cantidad no podrá ser superior al 0,5% de lo amortizado si la venta se produce en los 5 primeros años de vida de la hipoteca o al 0,25% si se produce posteriormente.
Una vez cancelada económicamente, habrá que realizar su cancelación registral. Para ello, hay que solicitar al banco el certificado de deuda cero (gratuito). Con ese certificado hay que acudir a notaría para que se otorgue la escritura pública de cancelación de hipoteca.
Por último, y pese a su no obligatoriedad, desde RD Gestión Inmobiliaria y Administración de Fincas, recomendamos entregar toda la documentación al Registro de la Propiedad para hacer efectiva la cancelación. Los aranceles registrales que se deben abonar dependerán del valor de la hipoteca.
Otros gastos de venta
Otro gasto a afrontar es el de la expedición del certificado energético, pues se trata de un documento obligatorio para vender una vivienda. También, se deberá solicitar un certificado en el que se acredite estar al corriente de los pagos de la comunidad de propietarios.
Si estás pensando en vender tu vivienda y quieres recibir más información, ¡ponte en contacto con nosotros!
