Nueva Ley de vivienda.
Puntos clave que debes conocer
Nueva Ley de vivienda.
Puntos clave que
debes conocer
Tras más de un año de negociaciones, este mes de abril se ha conseguido llegar a un acuerdo para aprobar la Ley de Vivienda, que se espera, comience a aplicarse en pocas semanas, pues se ha solicitado su tramitación con carácter urgente.
Esta ley, la primera de su índole, permitirá regular diversos ámbitos del sector inmobiliario, ahondando en el arrendamiento de inmuebles e incluirá medidas para facilitar el acceso a la vivienda, limitar los precios del alquiler o regular los desahucios, entre otras.
En este artículo te explicamos los aspectos más importantes que, hasta ahora, han podido conocerse y cómo afectaran en el arrendamiento y la venta de propiedades.
Nueva definición para grandes propietarios
Se actualiza la distinción entre grandes y pequeños tenedores.
- Grandes tenedores. Serán aquellas personas físicas o jurídicas que tengan en propiedad 5 o más inmuebles.
- Pequeños tenedores. Serán aquellas personas físicas o jurídicas que tenga en propiedad menos de 5 propiedades.
Obligación del arrendador de abonar los honorarios inmobiliarios
Con el fin de facilitar el alquiler de las viviendas y disminuir los gastos asociados, esta normativa establece que los gastos y honorarios inmobiliarios producidos por el alquiler de un inmueble correrán a cargo del propietario
Límite de la actualización anual del alquiler eliminando el IPC
Esta medida es una de las que más polémica ha generado, pues muchos expertos se han mostrado contrarios a adoptar este tipo de medidas.
Con la nueva ley, a partir de enero de 2024, pues hasta entonces está limitada como medida extraordinaria a un máximo del 2 %, las actualizaciones de los alquileres se verán limitadas a un máximo de un 3 % y se desvincularán del IPC.
Además, se prevé que en 2025 se cree un nuevo índice de referencia para la actualización de alquileres más estable e inferior al IPC. Por ahora, sólo se sabe que están trabajando para definir cómo será ese índice.
Ampliación de las zonas tensionadas en el mercado del alquiler
Con esta medida, se pretende mejorar y facilitar las condiciones para la declaración de zona tensionada, abarcando un mayor número de áreas para la aplicación de medidas de control. La declaración de dicha zona tensionada dependerá de cada comunidad autónoma, incluyendo en la revisión al ayuntamiento del municipio pertinente y podrán ser desde distritos censales como micro zonas hasta comunidades autónomas enteras.
Según la nueva normativa, para declarar una zona tensionada se deberán cumplir, como mínimo uno de estos 2 requisitos:
- Que el coste medio de la hipoteca o del alquiler más los gastos y suministros básicos supere el 30% de la renta media de los hogares
- Que el precio de compra o alquiler de la vivienda haya aumentado al menos 3 puntos por encima del IPC en los 5 años anteriores a la declaración de área tensionada.
Regulación del precio de los alquileres en las zonas tensionadas
Las rentas mensuales de los alquileres de los nuevos contratos, independientemente de si son de grandes o pequeños propietarios, estarán reguladas y topadas.
Esta medida tiene como objetivo contener y reducir el precio de las viviendas de alquiler y sólo será de aplicación en las zonas declaradas como tensionadas.
Estos topes se establecerán, dependiendo de la modalidad de contrato y de quién sea el propietario:
- Para pequeños tenedores: mediante la indexación al precio del alquiler anterior en vigor, es decir, según el precio del alquiler del contrato anterior al nuevo contrato de alquiler más el aumento correspondiente al índice en vigor (2 % en 2023; 3 % en 2024 y por definir según el nuevo índice a partir de 2025).
- Para grandes tenedores: mediante la aplicación del índice de contención de precios el cual todavía está por definir.
Además, esta ley contempla la inclusión de nuevas viviendas de alquiler en el mercado dentro de estas zonas tensionadas, que estarán limitadas en precio según las competencias de cada comunidad autónoma.
Prohibición de aumentar el precio del alquiler con gastos extras
La normativa prohíbe expresamente al propietario aumentar el precio del alquiler añadiendo nuevos gastos que anteriormente no correspondían al inquilino (cuota de comunidad, tasa de basura, IBI, etc.).
Prohibición de “acuerdo entre las partes” contrarias a la Ley de Vivienda
Las cláusulas que permitían la no aplicación de las medidas que contiene la Ley de existir un acuerdo entre las partes quedan suprimidas con la entrada de esta nueva Ley.
Pese a que la Ley de Arrendamientos Urbanos permite que, como en cualquier contrato, las partes lleguen a acuerdos incluso si estos son contrarios a parte de la Ley, el borrador de Ley indica que: “desde una posición preponderante del propietario sobre el inquilino que suele darse de manera habitual, el inquilino podría verse forzado a renunciar por contrato a las medidas y derechos que contiene la Ley para conseguir el contrato.”
Medidas de protección frente a desahucios
Dentro de este paquete de medidas se incluyen:
- Poner fin a los desahucios sin fecha predeterminada. Es decir, será obligatorio establecer una fecha y una hora para llevarlos a cabo.
- Nuevas prórrogas en los procedimientos de lanzamiento, que aplazarán los procesos más de 2 años.
- Acceso obligatorio a los procedimientos de solución extrajudiciales para las personas vulnerables.
- Las comunidades autónomas podrán articular mecanismos propios de mediación y alternativa habitacional que consideren oportunos.
- Se reconoce la capacidad de poder utilizar los fondos de los planes estatales de vivienda para ofrecer alternativas habitacionales a personas en riesgo de desahucio mediante alquileres sociales bonificados, realojamientos de personas en situación de vulnerabilidad o cualquier otra política.
Beneficios fiscales para propietarios
Pese a que, por ahora, no han transcendido los detalles de las bonificaciones fiscales, en el borrador efectuado en 2022 se planteaba una bonificación de hasta el 90 % de las rentas que obtengan los propietarios, en caso de que bajen el precio del alquiler.
A los pequeños propietarios que tengan una vivienda en una zona declarada tensionada se les aplicarán incentivos fiscales en el IRPF para poner su vivienda en alquiler y compensar que el incremento del precio de los nuevos contratos del alquiler estén limitados en relación con el contrato de alquiler anterior.
- Bonificación de 50 % a todos aquellos propietarios que alquilen su vivienda.
- Bonificación del 70 % si se alquila por primera vez a jóvenes de entre 18 y 35 años o si se trata de un nuevo contrato con mejoras o rehabilitación
- Bonificación del 90% si se produce en en áreas tensionadas.
